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Copropriété au Québec : Guide Complet 2026 de vos Droits en Condo

Syndic, charges communes, travaux, règlements : tout ce que vous devez savoir pour protéger vos droits et résoudre les litiges en copropriété divise.

13 février 2026
15 min de lecture
Équipe juridique AvocatQuébec
✓ Mis à jour 2026
✓ Vérifié par des avocats
✓ Protégez vos droits
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Vous vivez en copropriété divise (condo)? Que ce soit pour un conflit avec le syndic, des charges communes contestées, des travaux non autorisés ou le non-respect des règlements, vivre en condo au Québec comporte des droits et obligations spécifiques. Le Code civil du Québec et la déclaration de copropriété encadrent strictement la vie en copropriété. Connaître vos droits est essentiel pour éviter les abus et défendre vos intérêts.

Qu'est-ce que la copropriété divise au Québec?

La copropriété divise (aussi appelée condo ou condominium) est une forme de propriété où un immeuble est divisé en parties privatives (appartements) et parties communes (corridor, ascenseur, toit, stationnement).

Partie privative

  • Votre appartement (murs intérieurs, planchers, plafonds)
  • Vous êtes propriétaire exclusif
  • Vous pouvez la vendre, la louer, la modifier (avec restrictions)
  • Vous payez taxes municipales et charges de condo

Parties communes

  • Halls, corridors, ascenseurs, escaliers
  • Toit, fondations, murs extérieurs
  • Piscine, gym, salle commune (si applicable)
  • Propriété collective de tous les copropriétaires

La déclaration de copropriété : Le document le plus important

La déclaration de copropriété est le document fondamental qui régit votre condo. Elle contient : 1) L'acte constitutif (description de l'immeuble, quote-part), 2) Le règlement de l'immeuble (règles de vie, restrictions), 3) L'état descriptif des fractions (plans, dimensions). Ce document a force de loi entre les copropriétaires et prime sur les décisions individuelles.

Le syndicat de copropriété : Rôle et pouvoirs

Le syndicat de copropriété (ou syndic) est l'entité juridique qui représente l'ensemble des copropriétaires et gère les parties communes.

Structure du syndicat de copropriété

1

Conseil d'administration (CA)

Composition : Administrateurs élus par l'assemblée des copropriétaires (généralement 3-7 personnes).

Rôle : Gestion quotidienne, exécution des décisions de l'assemblée, embauche de services (concierge, déneigement), gestion du budget.

2

Assemblée des copropriétaires

Composition : TOUS les copropriétaires (vote proportionnel selon quote-part).

Fréquence : Au moins 1 fois par an (assemblée annuelle), + assemblées extraordinaires si besoin.

Pouvoir : Vote du budget, élection des administrateurs, travaux majeurs, modification de la déclaration, poursuites judiciaires.

3

Gestionnaire de copropriété (optionnel)

Professionnel externe mandaté par le CA pour gérer l'administration courante (comptabilité, communications, coordination des travaux). Coût : 200$ - 600$/mois selon la taille de l'immeuble.

Responsabilités et pouvoirs du syndicat

Ce que le syndicat DOIT faire

  • Conserver et entretenir les parties communes
  • Faire respecter la déclaration de copropriété
  • Gérer le fonds de prévoyance (réserve pour travaux majeurs)
  • Tenir une assemblée annuelle
  • Souscrire une assurance pour l'immeuble
  • Communiquer les états financiers aux copropriétaires

Ce que le syndicat NE PEUT PAS faire

  • Imposer des règles arbitraires non prévues dans la déclaration
  • Entrer dans votre partie privative sans autorisation (sauf urgence)
  • Augmenter les charges de façon déraisonnable ou injustifiée
  • Discriminer certains copropriétaires (traitement inégal)
  • Refuser de communiquer les documents demandés légalement
  • Faire des travaux majeurs sans vote de l'assemblée

Votre droit d'accès à l'information

Selon le Code civil (article 1070), tout copropriétaire a le droit de consulter gratuitement :

  • Le registre des copropriétaires et des procès-verbaux d'assemblée
  • Les états financiers et budgets
  • Les contrats conclus par le syndicat (assurance, entretien)
  • Le carnet d'entretien de l'immeuble

⚖️ Si le syndicat refuse : Vous pouvez obtenir une ordonnance du tribunal forçant la divulgation. Le syndicat pourrait être condamné aux frais d'avocat.

Charges communes et contributions : Tout comprendre

Les charges de copropriété (aussi appelées frais de condo) sont les montants que vous payez mensuellement pour couvrir les dépenses communes de l'immeuble.

Ce qui est inclus dans les charges communes

Dépenses courantes

  • Assurance de l'immeuble
  • Électricité des parties communes
  • Déneigement et entretien paysager
  • Concierge et ménage
  • Entretien ascenseur
  • Gestion et administration

Fonds de prévoyance

  • Réfection du toit
  • Remplacement de l'ascenseur
  • Travaux de maçonnerie
  • Réfection du stationnement
  • Remplacement fenêtres communes

Obligatoire : Le syndicat DOIT accumuler un fonds de prévoyance pour les grosses réparations futures.

Comment sont calculées vos contributions?

Vos charges mensuelles sont calculées selon votre quote-part (ou fraction) dans la copropriété.

Exemple de calcul :

Budget annuel total du syndicat : 120 000$
Votre quote-part : 5% (1200/1000 parts)
Vos charges annuelles : 6 000$
Vos charges mensuelles : 500$/mois

📌 La quote-part est déterminée dans la déclaration de copropriété selon la valeur relative de votre unité (superficie, étage, vue, etc.). Elle ne peut être modifiée qu'avec un vote unanime de tous les copropriétaires.

Problèmes fréquents avec les charges

1. Augmentation excessive des charges

Situation : Le syndicat augmente vos charges de 30% sans justification claire.

Vos recours :

  • Demandez les états financiers détaillés et justificatifs
  • Convoquez une assemblée extraordinaire (10% des copropriétaires peuvent la demander)
  • Contestez le budget devant le tribunal si déraisonnable ou illégal

2. Cotisations spéciales (évaluations supplémentaires)

Situation : Le syndicat réclame 5 000$ additionnels pour des travaux urgents non budgétés.

Ce que dit la loi :

  • Les cotisations spéciales DOIVENT être votées en assemblée
  • Majorité requise : généralement 2/3 des voix (selon déclaration)
  • Si non votées : vous pouvez refuser de payer (mais risque de poursuites)
  • Le syndicat peut mettre une hypothèque légale sur votre unité si impayé

3. Mauvaise gestion du fonds de prévoyance

Situation : Le syndicat utilise le fonds de prévoyance pour des dépenses courantes ou n'accumule pas suffisamment de réserves.

Conséquences :

  • Lors de travaux majeurs, cotisations spéciales massives (10 000$ - 50 000$ par unité)
  • Détérioration de l'immeuble faute de fonds pour entretien
  • Dévalorisation de votre propriété

Action : Demandez une étude de fonds de prévoyance par expert (coût : 3 000$ - 8 000$, partagé entre copropriétaires). Force le syndicat à planifier adéquatement.

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Litige en copropriété?

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Travaux en copropriété : Règles et autorisations

Les travaux en copropriété sont strictement encadrés pour protéger l'intégrité de l'immeuble et les droits de tous les copropriétaires.

Travaux dans votre unité

Travaux permis sans autorisation

  • • Peinture, tapisserie
  • • Changement de plancher (même type)
  • • Remplacement armoires de cuisine
  • • Changement appareils électroménagers

Travaux nécessitant autorisation

  • • Abattre/déplacer un mur (même non porteur)
  • • Modifier plomberie ou électricité
  • • Changer type de plancher (bois → céramique)
  • • Installer climatisation extérieure
  • • Remplacer fenêtres/porte patio
  • • Ajouter balcon ou terrasse

⚠️ Attention : Travaux non autorisés = Le syndicat peut vous forcer à tout défaire + réclamer des dommages.

Travaux aux parties communes

Vote requis selon l'ampleur

Travaux d'entretien courant

Vote du conseil d'administration suffit

Ex: Peinture halls, réparation fuite, remplacement luminaires

Travaux majeurs

Vote en assemblée : majorité 2/3

Ex: Réfection du toit, remplacement ascenseur, rénovation hall d'entrée

Travaux modifiant la déclaration

Vote UNANIME (100%) requis

Ex: Ajouter un étage, changer destination parties communes

💡 Bon à savoir : Avant travaux majeurs, le syndicat doit obtenir des soumissions et vous informer des coûts. Vous pouvez exiger de voir les contrats.

Règlements de l'immeuble : Ce que vous devez savoir

Le règlement de l'immeuble fait partie de la déclaration de copropriété et établit les règles de vie commune.

Exemples de règlements fréquents

  • Animaux : Interdiction ou limite (ex: max 2 chats, pas de chiens > 15 kg)
  • Location : Interdiction de louer court terme (Airbnb), bail minimum 12 mois
  • Bruit : Heures de tranquillité (souvent 22h-7h)
  • Tabagisme : Interdiction de fumer sur balcons/parties communes
  • Stationnement : Interdiction caravane/VR, places visiteurs limitées
  • Entreposage : Interdiction d'objets sur balcon, casier obligatoire
  • Apparence : Couleur imposée pour stores/rideaux
  • Usage commercial : Interdiction de bureau à domicile avec clients

Le règlement doit être raisonnable

Un règlement de copropriété peut être annulé ou modifié par le tribunal s'il est :

  • Abusif : Porte atteinte excessive aux droits fondamentaux (ex: interdiction totale de recevoir des visiteurs)
  • Discriminatoire : Vise un groupe spécifique de copropriétaires
  • Vague ou imprécis : Trop subjectif, impossible à appliquer clairement
  • Contraire à l'ordre public : Illégal selon les lois québécoises

Comment contester un règlement abusif?

  1. Tentez de faire modifier le règlement en assemblée (majorité 2/3 ou 3/4 selon déclaration)
  2. Si refus, demandez une injonction au tribunal pour suspendre l'application
  3. Déposez une demande de nullité du règlement abusif devant la Cour supérieure
  4. Le juge peut annuler le règlement ou ordonner sa modification

💼 Conseil : Consultez un avocat spécialisé en copropriété. Il évaluera si le règlement est contestable et vous représentera.

Litiges en copropriété : Vos recours légaux

Malgré les règles claires, les conflits en copropriété sont fréquents. Voici les litiges les plus courants et comment les résoudre.

1 Conflit avec le syndicat/conseil d'administration

Situations fréquentes : Le syndicat abuse de ses pouvoirs, prend des décisions arbitraires, refuse l'accès aux documents, discrimine certains copropriétaires.

Vos recours :

Demande de documents : Mise en demeure pour obtenir états financiers, procès-verbaux, contrats
Destitution des administrateurs : Vote de révocation en assemblée (majorité requise selon déclaration)
Recours judiciaire : Demande d'injonction pour forcer le syndicat à respecter ses obligations
Dommages-intérêts : Si le syndicat vous cause un préjudice par sa mauvaise gestion

2 Conflit entre copropriétaires

Situations fréquentes : Bruit excessif, violation des règlements (animaux interdits, location court terme), travaux non autorisés qui vous affectent.

Vos recours :

Plainte au syndicat : Le syndicat DOIT faire respecter les règlements et peut imposer des amendes
Médiation : Solution amiable avec l'aide d'un médiateur professionnel
Poursuite directe : Vous pouvez poursuivre le copropriétaire fautif sans passer par le syndicat
Injonction : Pour forcer l'arrêt immédiat d'une nuisance grave (bruit, odeurs, travaux)

3 Défauts de construction ou vices cachés

Situations fréquentes : Infiltrations d'eau, problèmes de structure, défauts de conception affectant les parties communes ou votre unité.

Vos recours :

Parties communes : Le syndicat doit poursuivre l'entrepreneur/promoteur (vous pouvez forcer le syndicat à agir)
Votre unité : Vous pouvez poursuivre le promoteur/vendeur directement pour vices cachés
Garantie légale : Si condo neuf ou rénové, garantie de 1 an (vices apparents) à 5 ans (vices majeurs)
Recours collectif : Si plusieurs copropriétaires affectés, un seul recours pour tous (coûts partagés)

4 Contestation d'une décision d'assemblée

Situations fréquentes : Vote irrégulier, quorum non atteint, décision contraire à la déclaration, processus non respecté.

Vos recours :

Contestation en assemblée : Faire consigner votre dissidence au procès-verbal
Demande de nullité : Délai de 60 jours après l'assemblée pour demander l'annulation de la décision
Motifs valables : Vice de procédure, majorité non atteinte, décision contraire à la loi ou déclaration

⏰ Délai strict : Vous avez 60 jours après l'assemblée pour contester. Passé ce délai, la décision devient finale et inattaquable.

Procédure judiciaire en copropriété

La plupart des litiges en copropriété se règlent devant la Cour du Québec ou la Cour supérieure selon le montant réclamé.

Petites créances

≤ 15 000$

Procédure simplifiée

Cour du Québec

15 001$ - 85 000$

Avec avocat recommandé

Cour supérieure

> 85 000$

Avocat obligatoire

Questions fréquentes sur la copropriété

Le syndicat peut-il m'interdire d'avoir un animal alors que j'en avais un lors de mon achat?

Puis-je louer mon condo sur Airbnb si le règlement l'interdit?

Que se passe-t-il si je ne paie pas mes charges de copropriété?

Comment fonctionne le vote en assemblée de copropriétaires?

Qui est responsable si un dégât d'eau de mon voisin endommage mon condo?

Litige en copropriété? Protégez vos droits

Ne laissez pas le syndicat ou un copropriétaire bafouer vos droits. Consultez un avocat spécialisé pour défendre vos intérêts efficacement.

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